عشرة نصائح قانونية رئيسية عند شراء عقار في دبي

عشرة نصائح قانونية رئيسية عند شراء عقار في دبي

بحسب الخبير العقاري د. فيصل الحفيتي

دبي ..الإمارات العربية المتحدة .. الأربعاء 11 أكتوبر 2023

أكد الخبير والمستشار القانوني الدكتور فيصل سعيد الحفيتي، أن سوق دبي يعيش حالة انتعاش غير مسبوقة مع تعدد الفرص الجاذبة أمام العملاء، لكنه يرى ضرورة اتباع القواعد القانونية لإتمام الصفقات بنجاح.

ويقدم الحفيتي 10 نصائح قانونية للعملاء تساعدهم على تحقيق أهدافهم سواء باقتناء عقار للعيش أو لغرض الاستثمار.

النصيحة الأولى: التعامل مع وسيط عقارى معتمد 

حيث ينوه الدكتور. فيصل الحفيتي عن اهمية التأكد قبل التعامل في سوق العقارات من ان الوسيط الذي يدير الصفقة العقارية هو وسيط معتمد ولديه رخصة قانونية ويمكن طلب صورة من بطاقة الوسيط العقارى الصادرة من هيئة الاراضى والأملاك والتحقق منها قبل الشروع في عقد اي صفقة عن طريقه وذلك لضمان كفاءته وضمان انك تسير على الطريق الصحيح للبدء في شراء العقارات في دبى .

النصيحة الثانية : التأكد من سمعة المطور العقارى  

يرى الدكتور فيصل الحفيتي انه من اهم الخطوات قبل التعامل مع اى مطور عقارى بدبى هو التأكد أولا من سمعة المطور العقارى وذلك من خلال مراجعة سابقة اعماله والاطلاع على أراء العملاء الذين سبق لهم التعامل مع هذا المطور العقارى وذلك للتأكد من مدى التزام المطور العقارى بتسليم المشاريع فى مواعيدها وجودة التشطيب عند تسليم المشروع .  

النصيحة الثالثة : التأكد من ان المشروع معتمد أم لا 

وهنا نقطة فى غاية الأهمية قبل البدء في التفكير فى شراء العقار من ذلك المطور أم لا وهو التأكد من أن المشروع معتمد فى الأساس أم لا , ولذلك يجب التأكد من ذلك من خلال موقع دائرة الأراضى والأملاك والبحث ب اسم المشروع . 

النصيحة الرابعة : دفع جميع الاقساط فى حساب الضمان الخاص بالمشروع 

حيث يجب التأكد من ان جميع الدفعات في حساب الضمان الخاص بالمشروع لان حساب الضمان العقارى هو الحساب الخاص بالمشروع والمعتمد الذى تودع فيه المبالغ المالية المحصلة من المشتريين وتلك خطوة مهمة لضمان الحقوق.

النصيحة الخامسة : الاطلاع على العقود 

تعد العقود المرتبطة بالعقارات وتمويلها أمورًا حاسمة للغاية في الاستثمار العقاري، لذا يجب على المستثمرين والعملاء فهم الشروط والأحكام المتعلقة بالعقد قبل دفع اى مبلغ ، والتأكد من جميع البنود لاسيما الالتزامات المالية وهل تتناسب مع الإمكانيات المتاحة وكذلك يحق للمشتري طلب شهادة عدم ممانعة من البائع أو المطور العقاري، وبهذه الشهادة يتم التأكد أن البائع أو المالك قد قام بسداد جميع الرسوم المستحقة ولا يوجد مخالفات تتعلق بنظام الملكية المُشتركة.

النصيحة السادسة : صحة الوثائق

يجب على المستثمر التحقق من صحة الوثائق القانونية للعقار المراد شراءه قبل الشراء، وذلك لضمان عدم وجود أي مشاكل قانونية في المستقبل، والتأكد من البائع وتحديد ما إذا كان لديه سلطة بيع قطعة معينة من العقارات. فمن الضروري أيضًا عرض سند الملكية الأصلي لأي قطعة أرض وأيضًا تحديد ما إذا كان المشروع نشطًا أم لا. ومن الوثائق القانونية الهامة التي يجب التأكد من صحتها هي عقد البيع، ووثيقة الملكية، ووثيقة التسجيل في دائرة الأراضي والأملاك.

النصيحة السابعة : إيصالات الدفع

• يجب أخذ إيصالات لجميع الدفعات المدفوعة والاحتفاظ بها لأنها تعتبر مستند مهم لحفظ حقوق العملاء، ولإثبات الالتزام بسداد الأقساط في مواعيدها وعدم التعرض لشروط جزئية، كما يمكنهم استرداد أموالهم إذا أخل المطور ببنود الاتفاق وكذلك :

•  يجب أن تكون نسبة الأقساط متماشية مع نسبة الإنجاز ويحق للمشتري تعليق الدفعات في حالة تجاوز نسبة الأقساط نسبة الإنجاز حسب نسبة الإنجاز الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك.

• يجب على المشتري مراجعة شرط غرامة تأخير الدفع ، ويتم فرض غرامة تأخير الإنجاز تساوي قيمة الإيجار لوحدة مماثلة على المالك أو المطور في حالة التأخير في الإكمال أو التسليم أو التسجيل وإصدار سند الملكية

النصيحة الثامنة : الحصول على كافة المستندات

بعد إتمام المعاملة العقارية يتم التأكد من الحصول على كافة المستندات التي تثبت ملكية الشخص للعقار وتشمل هذه المستندات (شهادة ملكية، ملكية حق المنفعة، عقد بيع مبدئي، عقد تسجيل مبدئي، أرصدة الرسوم، خريطة بموقع العقار).

النصيحة التاسعة: تسجيل العقار فى دائرة الاراضى والاملاك

تعد وثيقة التسجيل هي الوثيقة التي تثبت تسجيل العقار في سجل دائرة الأراضي والأملاك في إمارة دبي حيث تقرر هذه المنظمة الأفراد المؤهلين ليصبحوا مالكي عقارات في الدولة. كما أنها تحدد متى وكيف يمكن نقل الملكية ، وبالتالي ، فهى تعد الاتحاد الرئيسي التى تتعامل فى مسائل الأراضي في دبي. حيث تتيح لك التعامل فى حركة البيع والشراء دون التعرض لعوائق قانونية. فيجب على أي مالك عقارات طموح ليس من مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة التأكد من مراجعة دائرة الأراضي والأملاك بشكل مستمر للتأكد من أن أي تحديثات أو تغييرات على السياسات والتي بدورها لا تؤثر على اتفاقياتك التعاقدية الحالية.، لذا يجب التأكد من صحة وثيقة التسجيل ومطابقتها للمعلومات الواردة في عقد البيع ووثيقة الملكية.

النصيحة العاشرة : الاستثمار على حسب قدرتك المالية  

ويؤكد الدكتور فيصل الحفيتي اخيرا على انه يجب الاستثمار على حسب القدرة المالية المتوفرة لدى المشترى قبل الاقدام على اى عملية شراء والتأكد ايضا من وجود السيولة الكافية التى تساعدك على سداد الدفعات فى موعدها لان التخلف عن سداد اى قسط من الاقساط يعرضك لمخالفات وغرامات مالية

                            ــ انتهى ــ

-نبذةعن فيصل سعيد الحفيتي

عمل الحفيتي كمصلح منازعات للعديد من القضايا التجارية والمدنية لدى “محاكم دبي”، له كتاب بعنوان “دور المجلس الوطني الاتحادي في النظام الدستوري الإماراتي” وله كتاب بعنوان ” الشروط الإستثنائية فى العقود الإدارية فى القانون فى دولة الإمارات ” . 

وهو محامي مقيد لدى “وزارة العدل الإماراتية”، ومدرب معتمد من “المركز العالمي الكندي للاستشارات والتدريب”، ومستشار قانوني معتمد من “المجلس الأعلى للشؤون القانونية” في “جمعية المستشارين القانونيين المصريين”، ومختص بدراسة التشريعات وآلية تعديلها وفق النظم البرلمانية الحديثة.

كما حصل على دكتوراه في القانون بتقدير امتياز مع مرتبة الشرف من “جامعة عين شمس” في جمهورية مصر العربية، وماجستير القانون العام، ودبلوم العلوم القانونية من “معهد دبي القضائي”، وشهادة بالعمل البحثي ودراسة القوانين والنظم من منظمة “FHI360” في الولايات المتحدة الأمريكية.

وعمل سابقا فى تشريعات الدولة  بقطاع  التشريع والرقابة في “المجلس الوطني الاتحادي”، الإمارات العربية المتحدة .